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  1. 房贷基准利率下调5个基点，这有没有成为新一轮房产松绑的可能？
  2. 很多大佬都在撤离房地产，未来房价到底会怎么样？

房贷基准利率下调5个基点，这有没有成为新一轮房产松绑的可能？

我认为这完全是想多了，LPR利率下调5个基点，这只是正常的金融利率波动，从目前的利率点位看，对房地产的影响是有限的，更不可能为房地产松绑。

从2019年8月份开始，我国改变了Ipr报价方式，预示着我国利率市场化正式实施，当时有哪些改变呢？

最重要的就是，人民银行不再发布，贷款指导利率，而是用lpr替代原来的制造利率。

其次是对lpl进行改革，一是调整了报价成员单位，增加了网上银行，微众银行，上海农商行，花旗银行等不同性质的金融机构；二是新增了5年期贷款利率报价，报价频次也改为每月报价一次。

8月20日首次报价时，5年期lpr报价平均值为4.85%，和以前央行的基准利率4.9%相比，下降了5个基点，当时也有类似的声音，认为会对房地产形成较大的利好，但实际的情况是，并没有产生任何实质性影响。

改革历时三个月后，11月20日，5年期lpr报价平均值降为4.8%，和前值比又下降了5个基点，这样的调整是市场利率的正常波动，虽然会对房地产和实体经济产生一定的良性影响，但是和房地产松绑真的是毫无关系。

降息是国际大趋势，从lpr的情况来看，这次降息的幅度并不是很大，对房地产融资影响有限，相反房产以前发行的债券融资成本显得更高了。

根据现在的房产调控政策，房产企业融资和个人住房贷款规模总量是受到限制的，即便是贷款利率有所下降，也不可能是大水漫灌的方式，因此不可能，出现房企融资松绑现象。

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11月20日LPR下调了，1年期LPR为4.15%，下调5个基点，5年期LPR为4.8%，下调了5个基点，这个消息一出来后，市场普遍反映是解读为对房地产的松绑，更有甚者认为下一轮房地产行情要来到了，对于这种情况，笔者只能说，你想多 了！

1、什么是LPR（贷款市场报价利率）？

LPR是贷款市场报价利率的简称，是了利率市场化改革的重要一步，原来的利率的调整主要依靠央行的基准利率，但是不够灵敏，不够反应市场，所以才发展为用LPR来代替央行的基准利率。

LPR为什么能够反应市场的资金供给变化？之一，LPR是由全国18家商业银行共同决定的，由18家商业银行提交LPR，然后全国银行拆借中心去掉更低值和更高值，最后去算术平均值，得到的结果就是LPR，因为是18家商业银行决定的，所以他们作为直接的贷款机构，对市场的变化自然是最清楚的。另外就是LPR是每个月都要更新一次，具体时间是当月的20日，所以更新的时间频率足够高，这个也能适时反应市场的变化，而我们知道央行基准利率4.9%的调整是2015年10月份确定的，至今已经有4年时间了。

所以，在短期内，LPR有可能高，也有可能低，这个主要取决于市场的变化，目前只有11月份相比下降了5个基点，还看不出是否已经在走入下降通道了。

房贷利率和LPR的关系就是：房贷利率=LPR+加点；也就是说房贷利率是在LPR的基础上加上一点的点数而得到的，比如你的房贷利率是加了50个基点，那么就是5.3%=4.8%+0.5%；

另外一个衡量房贷利率高低的数据就是“全国首套房房贷平均利率”，10月份是5.52%，9月份是5.51%，8月份是5.47%，总体来看，上半年是下降的趋势，下半年是上升的趋势。

2、对房价的影响如何？

LPR是整个贷款市场的报价利率，不仅仅是作用于房地产市场，而是作用于全国所有领域的贷款市场，所以当LPR下降的时候，我们如果一厢情愿的理解为对楼市的松绑，整个就是解读过度了。

今年以来，世界各国央行都在降息，连美国都跟着降息了，那么中国作为世界第二大经济体，利率跟随下调是可以理解的，现在我们的贷款利率参考基准已经从央行的基准利率改为LPR了，那么LPR的下调，我们可以理解为一次“降息”。这是应对经济下行压力大的措施，也是应对全球央行降息的行为。

对于房地产市场，“房住不炒”是共识，“不把房地产作为 *** 经济的短期工具”也反复强调过多次，今年以来对开发商的融资收紧是非常明显的，这个看不到松绑的迹象，而且对各地城市之间的限购也没有明显的放松迹象，虽然有个别城市有这样的行为，但是很快就纠正了。

稳地价、稳房价、稳预期，这个是年初的楼市调控基调，现在看来依然是不过时的，稳决定了楼市的下限，而房住不炒决定了楼市的上限。

现在也没有迹象表明楼市会松绑，只要房地产市场稳定，那么现行的措施就不会有明显的变化的，换言之即便有变化也是为了稳定。

房产松绑的可能性不大，房住不炒依旧是政策的主基调。此次调低LPR利率，主要的目的是降低实体企业的融资成本，而不是 *** 房地产市场！

11月20日，央行公布最新一轮LPR利率。值得注意的是，其中与房贷利率相挂钩的5年期LPR利率也下调了5个基点至4.8%。这是自8月20日发布LPR利率以来，5年期LPR首次出现下调，受到市场普遍的关注！

从2019年6月份至今，房贷“基准”利率从4.9%、下调至4.85%（LPR）、此次再调整至4.8%。半年不到的时间，相当于房贷参考利率调整有1%之多！

虽然说5年期LPR下调5个基点，对于刚需降低购房成本效果很是有限。但这种降息的趋势，必然被媒体、房企、中介，无限的放大，对于目前楼市去库存、增加交易量，产生比较积极的作用！

举个例子来说，100万房贷，20年等额本息，房贷利率由4.85%下调至4.8%（5个基点），则总利息减少不到1万元，月供只减少27元，幅度并不是很大！

但有心算无心，很多房企、中介，必然会利用“房贷利率下调”这种利好，进行大肆宣传，“鼓励”消费者入场购房的！而短期内交易量的放大，或许会促使个别城市，房价开始止跌，甚至出现小幅度的上涨！

不过，从央行制定房贷利率新政的初衷来看，虽然5年期LPR首次下调了5个基点，主要还是推进利率市场化改革步伐、打通货币政策的传导机制，降低实体企业中长期的融资成本、提振市场信心，但这并不意味着房贷政策的彻底放松的！

总之，此次LPR利率的下调，是市场客观的需求导致的，虽然能适当降低刚需买房成本，但影响也是很有限的！

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地产调控松动想多了，LPR利率调整跟地产调控松动没有半毛钱关系，但会影响到市场对地产价格的判断。

新一轮“贷款市场报价利率（LPR）”出炉：房贷利率也降息了5个基点——5年期以上的LPR利率从上次的4.85%降低5个基点，最新报价是4.80%。

按照一般观点，利率越低，资产价格越高，地产也是一种资产，价格也就会出现上涨的概率，但是地产价格影响因素绝对不是单一利率，而是与地产政策有关，何况LPR利率下行，也不一定就能传导到按揭贷款利率。

LPR改革初衷不是降低按揭贷款利率，根据央行说法，此次改革完善LPR形成机制，重点在于深化利率市场化改革，并运用改革的办法推动降低实体经济的融资成本，因此想当然的推导出LPR利率下行，房贷利率就下行可能有点粗暴。

就LPR推出以后，按揭贷款利率变化，央行官员说过，“但是有一点是肯定的，房贷的利率不下降。”缘何房贷利率不下降，就在于房价已经很高了，妨碍了科技创新和科技转型，影响了居民生活质量提高。因此要秉承“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位不改变。

目前按揭贷款利率是采用LPR利率加点的方式来完成，加点多少要看银行负债端资金成本降不降和地产调控政策松不松动，现在是有部分地方明着暗着想放宽地产调控，但最后都因为高层地产调控政策没有变动而夭折。

因此LPR利率下行，银行可以提升加点的方式保持按揭贷款利率不变，毕竟银行也需要为自己利益考虑，基准利率不动，银行负债端成本难以下降，支持实体经济已经让渡部分利益，地产属于调控范畴，可能不愿意让渡部分利益，以此保证银行利润增长稳定。

五年期以上LPR利率下降，不是地产调控的放松，只是一种常规的操作，只要银行按揭贷款利率同步跟随下降，才能证明地产贷款政策微调，也不代表地产调控政策的松动，地产调控政策主要是限购限价。

此次房贷基准利率下调已经充分说明松绑房地产的意图，那说好的住房不炒呢？我觉得应该全面审视房地产金融在整个经济中的定位，才能对未来房地产作出清晰的预判。

一是，房地产金融对推动城镇化进程起到了关键性作用。改革开放41年中国走过了老牌资本主义国家上百年的城镇化进程，城镇化率达到近70%，其中房地产金融功不可没。地方 *** 靠卖地收入支撑地方财政，居民部门靠加杠杆支撑房地产，金融部门靠房地产稳定获取高额利息。这种房地产金融运行模式已经成为中国经济高速增长的动能，如果对房地产金融踩下刹车，在新的经济动能没有形成的情况下，势必带来经济负增长，因此，今后较长时间房地产业仍会保持一定的增长。

二是，居民部门仍然有加杠杆的空间。目前居民部门负债率为53%，与发达国家70%相比仍然有加杠杆空间。从房地产库存情况来看，2015年以来一直在上升，许多地方已经出现供过于求的情况，房开企业负债率很高，而且外债陆续进入还债高峰，此时如果房地产刹车，房地产企业只能抛售库存，形成房价断崖式下跌，捅破房地产泡沫。更好的办法就是给居民部门加杠杆，房地产企业去库存减杠杆。

三是，由于经济下行和中央住房不炒的呼声，对房价看跌的预期日渐强烈，房开企业拿地大幅减少，这对地方财政收入是个严重打击，减税降费、经济下行本已让地方财政捉襟见肘，再失去卖地收入更是雪上加霜，尽管中央财政下放消费税，但地方财政收入仍然入不溥出，如果房地产停摆，占地方财政收入三分二的税费减收，势必会动摇执政根基，因此，在没有解决地方财政收入来源的情况下，不会断然舍弃房地产。

四是，当前经济仍然在下行通道中滑行，工业经理人采购指数仍在荣枯线以下，PPl持续下降，通缩迹像明显，虽然釆取了财政政策和货币政策逆周期调节，但起色不大。财政货币政策的空间越来越狭窄，在全球经济衰退和产业链重组的背景下，冒然对房地产刹车，无异于自断生路，毕竟房地产业关联的上下游产业链有280多个，牵一发而动全身。

综上，房贷基准利率下调5个基点，说明已经开始松绑房地产，但房地产金融对经济的危害并没有因此而消解，房地产金融的挤出效应与房地产泡沫将是危机的引信。鉴于目前严峻的经济形势，对房地产金融模式的调整又将是一个漫长的过程。

很多大佬都在撤离房地产，未来房价到底会怎么样？

感谢邀请回答这个问题，对于大佬撤离房地产行业的消息一直没有断过。包括李嘉诚在内，国内不少房产大佬要么是在撤离房产要么在进行产业转型，比如：万达、恒大等都在积极进行转型，这些大佬进行转型的原因也很清楚，房地产的黄金十年已经过去了，那么是不是意味着房地产行业不能做了？房价是不是会持续走低？肯定不是的，借此机会简单谈谈我的观察。

多元化经营是我国几乎所有的企业在发展到一定阶段后肯定会做的事情，房地产行业也不例外

大家需要明白的是，在我国任何行业的发展都离不开政策支持也就是很多投资界都在提到的“风口”。房地产行业从业公司之所以如今高达接近10万家，这也是因为房地产行业政策支持的结果。借用有位学者的一句话来说全球任何国家的房地产行业黄金期很难超过20年，如今我国房地产行业的黄金期正在褪去，似乎也印证了这句话。毕竟无论是从人均住房面积来看，我国目前已经与全球发达国家没有多少差别。这也是为何房地产行业大佬要么退出，要么转型的原因，毕竟这些数据对于他们来说拿到更加容易。几点观察：

之一、任何行业都有周期，企业要想获得长久持续发展，转型或多元化经营是必然。就以我国制造业家电行业为例，经历了上世纪90年代的火热期后，如今多数都在走入了多元化经营，格力开始布局新能源汽车，美的步入地产等。这就是我国企业的通病，也是我国几乎所有的企业做大之后的必然选择。

第二、房产大佬退出或者转型并不意味着房价要跌，毕竟房产并不是简单的商品。房价之所以会如此的高，跟很多因素有关系，除去土地本身有限外，还跟我国商品房不完全市场化有很大关系。仅仅如今多数城市对于土地财政的依赖度高达50%这个数据就意味着，让地方完全放开房价是不现实的，稳定上涨或许是更佳的结果了。

房企转型，资本开始向其他行业转移，起码可以肯定一点房价不会出现大的波动

之一、我国房价过去一段时间出现大的波动很多都是因为资本追逐的结果，一旦以房企为代表的资本不再疯狂进入，那么房价持续向上波动的动力就不足了。这样的结果就意味着，未来多数城市的房价是要步入稳定期，甚至不少三四线城市还要出现2015年左右房价持续横盘的情况，回顾下2015年三四线城市房价情况，多数横盘但是出现规模性向下波动的还是不多。

第二、我国房地产行业发展的动力来源其实就是城镇化，还有10年左右城镇化的进程，也就意味着房价还有上涨空间。无论是上世纪80年代日本房地产泡沫破裂还是其他国家发生房地产泡沫的基本条件都是城镇化率在70%左右，我们可以简单理解为近10年出现类似于日本的情况概率不大，换句话说也就是房价还有近10年的稳定上涨空间。

第三、对于00后来说不缺房或者不急于买房是可以理解的，90和80后还是要尽早购置一套的。10年后城镇化达到70%，并不是意味着肯定会出现类似于日本那样的泡沫，实际情况是哪怕是日本爆发了泡沫但是日本的房价也并不低。再说，如今我国对于房产调控已经开始，可以说对于房价上涨已经开始“点刹”，搞不好我国还有可能创造一个奇迹，城镇化率超过70%但是房地产市场还是平稳着陆。

综上，市场总是逐利的尤其是资本市场。各个房产大佬纷纷撤离房地产行业或者转型其实也是为了企业长期发展做打算，毕竟单靠一个行业就赚足钱在现阶段的我国来说是不现实的。至于对于房价的影响或许会有，但是绝对不是致命的。各位觉得呢？原创不易，喜欢记得点赞、转评，更多优质内容继续贡献中。

很多房产大佬都逐渐卖掉资产，比如李嘉诚、潘石屹，他们对于行业趋势变动，拥有的嗅觉是极其敏锐。

以前房价涨势很猛，现在房价基本上不怎么涨了，大佬们对于楼市房产升值的预期，也逐渐在降温。

越来越多投资者撤离楼市，那么未来房价会怎么样呢？其实短期内房地产调控，并且鼓励发展科技企业，扶持实体行业。

所以房地产调控坚定不炒房，短期内房价不会大涨，未来也一样，但是小幅微涨是有可能的。

伴随着城镇化发展，还有落户门槛的放开，越来越多资源向中心城市集中，未来优质片区或地段的房价会达到一个顶峰，

然后涨幅就变慢了，而一些没有什么人口流入、产业又缺乏的城市，房价会逐渐下滑的。

很多大佬确实都在撤离房地产，但是房地产不意味着未来就会下滑，而是说盈利的空间正在减弱。

我在之前的文章中重点阐述过房地产未来的发展，房地产经过了十几年价格的突飞猛进已经迎来了一个拐点，这个拐点不意味着房地产即将下滑，而是说已经达到了一个稳定的平衡，未来增长会是相对的合理。

之前十几年房地产的突飞猛进，一方面来自于这个领域是被放开的新兴领域，另一方面来自于中国经济的持续高速发展，现在一方面经济增速已经放缓了，另一方面，房地产经过了这几年的发展，建设的存量已经和需求达到了新的平衡，所以未来的房价高涨阶段已经结束了。

所以这里我们能够分析出，为什么投资房地产的大佬都撤出了房地产领域，因为房地产未来不再是一个暴利行业，满足不了很多人的盈利预期，它是一个正常的依靠出卖劳动力和经营策略盈利的领域。另外中国现在的租售比仍然扭曲，房地产通过长租房和租金收益获得稳定的盈利，现在还不现实，因此现在房地产行业的盈利应该是处于过去和未来之间的一个低谷，过去通过房产上涨，未来通过房租获得收益，现在暂时都不现实。

其实从很多大佬的的动作上来看，就大概能明白这个问题的大致走向了。众多房地产行业大佬诸如王健林、潘石屹等，作为走在行业顶尖的领头人，他们对于一个行业的嗅觉是极其灵敏的，所以在很多事情上的动作都是具有预见性的。

而对于撤离房地产行业这件事，其实也不难理解，在行业到达顶点的时候，具有预见性的人都会选择做出动作，以抛出现有手持资产，而之所以现在众多大佬撤离之后，房价和房地产行业并没有出现下滑和大幅度减缓的现象，是因为他们对于行业嗅觉具有出色的预见性，所以永远走在所有人的前头，而另一方面是，房地产行业的转变具有延迟性和预判性，所以这个动作所带来的结果会在相对很长一段时间后才会显现出来。、

这样理解下来，其实大家就大概能够梳理的出这个问题的大致走向了，未来的房价会逐步趋向合理化，减缓增长到最终回归正常合理区间，这就是未来房地产行业的走向。

未来房价回调是肯定的，现在好多四五线城市都在降价了，其实一线城市这两年，很多小区房子也是降价的。所以现在不光大佬在撤离房地产，就是炒房客也在不断撤离，手头有多套房子的普通家庭也在撤离。我认为这是个好现象，能让房价回落到一个合理价位，有利于房地产行业发展；也有利于刚需购房者，让大家可以安居乐业，社会更加稳定繁荣。下面来分析分析为什么有利于房地产行业健康发展和刚需。

为什么有利于房地产行业健康发展？

过去的房价是被炒起来的，并不是因为供不应求导致。所以现在的房价存在很大的泡沫，如果这个泡沫继续往下吹，那么一旦爆了，对所有的行业基本上都会造成一定的冲击。

这个时候，炒房公司和炒房客主动抛售房子，有利于价格回落，只有让价格慢慢回调到合理的区间，才有利于行业的发展。

今后的房价可以预见难有大涨了，哪怕是一线城市。深圳从2016年到现在，四年多时间，上涨了25%左右，平均每年上涨6%左右。关键是大部分还是2016年上涨的，最近两年好多小区的房子都是微跌的。比如我所在的小区，2016年房价每平5.4万左右，现在每平5.1万左右。相对于2016年，房价还是微降了一些。

为什么对刚需有利？

房价下跌，购房成本就降低了，对于刚需肯定是有利的。目前的房价，无论是在哪个城市，都远超过了当地的收入水平，好几个月的工资可能才够买一平米。

2009年到2010年间，华为坂田附近的万科城，当时房价每平6000左右，好多在华为上班的，一个月工资可以买差不多两平。现在呢？那边房价均价每平5万左右，哪怕是部长级的，一个月工资估计也只够买一平。要是普通员工，那就是好几个月工资才能买到一平米了。 相对来说华为收入还是高的了，好多公司收入估计只是华为的一半，对于这些上班族，在深圳买房短期内基本不可能。一般可能都要积累个十年左右，才能筹够买房首付。虽然首付够了，但是每个月两三万的房贷，两个人每个月工资估计都不够还。

所以目前的房价对于刚需，真的是太高了，要是房价回落到每平3万左右，那才比较合理，这样房价就要下跌40%了，可能性不大。 今后房价尽管大幅回落的可能性不大，但只要未来工资收入能快速增长也行，要是多数人都能年薪四五十万，那么现在的房价也勉强承受得住，要不然就没盼头了。

综上所述，未来房子降价，有利房地产行业也有利于刚需，希望未来房价真的能回落到一定的合理区间。

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